שלושה שיעורים בנדל״ן: שיעור שלישי-תמחור נכס מסחרי
כדי לאמוד שווי לנכס מסחרי צריך לחשב את הרווח התפעולי, כמו בעסק.
הכנסות-הוצאות=רווח או הפסד.
הרווח מוכפל בתשואה המקובלת בשוק וכך נקבע שוויו של הנכס.
אם לדוגמא התשואה המקובלת בשוק היא 10% והנכס מייצר 1$ בשנה, אזי שווי הנכס יהא 10$ (=10%/1$).
אם התשואה המקובלת בשוק היא 5% והנכס מייצר 1$ בשנה, שווי הנכס יהא 20$ (=5%/1$).
דוגמא אמיתית מהשטח (מספרים עוגלו)
בניין מגורים בארה"ב המונה 20 יחידות, כולן מושכרות אך לא משופצות.
על כל יחידה משלמים בממוצע 600$
לאחר הוצאות נותר 300$ רווח תפעולי ממוצע ליחידה
בשורת ההכנסה הנכס מייצר מחזור של 144,000$ בשנה (600$ ליחידה*20 יחידות*12 חודשים)
בשורת הרווח התפעולי, הנכס מרוויח 72,000$ בשנה (300$ ליחידה*20 יחידות*12 חודשים)
באזור, נכסים נמכרים על פי תשואה של 8%
אזי שווי הנכס יהא: 900,000$ (=8%/72,000$)
אבל
אם כל יחידה מכניסה 600$ כשהיא לא משופצת, כמה היא יכולה לייצר לאחר שיפוץ?
לאחר בדיקה של השוק הבנו שטווח המחירים לדירות משופצות נע בין 750$ ויכול להגיע עד 950$.
בגישה שמרנית, נניח שממוצע ליחידה משופצת יגיע עד 800$ והרווח התפעולי ליחידה יעלה עד 500$.
מה שאומר שהרווח התפעולי יעלה ב60% !
ברוטו.
כי גם לשיפוץ יש עלויות.
עלות שיפוץ ליחידה מוערך ב-10,000$ (200,000$ לכל הנכס)
סיכום:
מחזור רווח ברכשיה (לפני שיפוץ) 72,000$=שווי שוק 900,000$
(900,000$ שווי שוק בקניה=8% תשואה מקובלת בשוק/12 חודשים*20 יחידות*300$ רווח תפעולי ליחידה לא משופצת)
צפי מחזור רווח במכירה (אחרי שיפוץ) 120,000$=שווי שוק 1,500,000$
(1,500,000$ שווי שוק בקניה=8% תשואה מקובלת בשוק/12 חודשים*20 יחידות*500$ רווח תפעולי ליחידה משופצת)
עלות שיפוץ ליחידה 10,000$=לכל הנכס 200,000$
(10,000 עלות שיפוץ ליחידה*20 יחידות=200,000$)
צפי מימוש העסקה: 900,000$ רכישה+200,000$ שיפוץ=1,100,000$ הוצאות-1,500,000$ הכנסות=400,000$ רווח תפעולי
