שלושה שיעורים בנדל״ן: שיעור שלישי-תמחור נכס מסחרי

כדי לאמוד שווי לנכס מסחרי צריך לחשב את הרווח התפעולי, כמו בעסק.
הכנסות-הוצאות=רווח או הפסד.
הרווח מוכפל בתשואה המקובלת בשוק וכך נקבע שוויו של הנכס.
אם לדוגמא התשואה המקובלת בשוק היא 10% והנכס מייצר 1$ בשנה, אזי שווי הנכס יהא 10$ (=10%/1$).
אם התשואה המקובלת בשוק היא 5% והנכס מייצר 1$ בשנה, שווי הנכס יהא 20$ (=5%/1$).

 
דוגמא אמיתית מהשטח (מספרים עוגלו)
בניין מגורים בארה"ב המונה 20 יחידות, כולן מושכרות אך לא משופצות.
על כל יחידה משלמים בממוצע 600$
לאחר הוצאות נותר 300$ רווח תפעולי ממוצע ליחידה
בשורת ההכנסה הנכס מייצר מחזור של 144,000$ בשנה (600$ ליחידה*20 יחידות*12 חודשים)
בשורת הרווח התפעולי, הנכס מרוויח 72,000$ בשנה (300$ ליחידה*20 יחידות*12 חודשים)
באזור, נכסים נמכרים על פי תשואה של 8%
אזי שווי הנכס יהא: 900,000$ (=8%/72,000$)
אבל
אם כל יחידה מכניסה 600$ כשהיא לא משופצת, כמה היא יכולה לייצר לאחר שיפוץ?
לאחר בדיקה של השוק הבנו שטווח המחירים לדירות משופצות נע בין 750$ ויכול להגיע עד 950$.
בגישה שמרנית, נניח שממוצע ליחידה משופצת יגיע עד 800$ והרווח התפעולי ליחידה יעלה עד 500$.
מה שאומר שהרווח התפעולי יעלה ב60% !
ברוטו.
כי גם לשיפוץ יש עלויות.
עלות שיפוץ ליחידה מוערך ב-10,000$ (200,000$ לכל הנכס)
 
סיכום:

מחזור רווח ברכשיה (לפני שיפוץ) 72,000$=שווי שוק 900,000$
(900,000$ שווי שוק בקניה=8% תשואה מקובלת בשוק/12 חודשים*20 יחידות*300$ רווח תפעולי ליחידה לא משופצת)
צפי מחזור רווח במכירה (אחרי שיפוץ)  120,000$=שווי שוק 1,500,000$
(1,500,000$ שווי שוק בקניה=8% תשואה מקובלת בשוק/12 חודשים*20 יחידות*500$ רווח תפעולי ליחידה משופצת)
עלות שיפוץ ליחידה 10,000$=לכל הנכס 200,000$
(10,000 עלות שיפוץ ליחידה*20 יחידות=200,000$)
צפי מימוש העסקה: 900,000$ רכישה+200,000$ שיפוץ=1,100,000$ הוצאות-1,500,000$ הכנסות=400,000$ רווח תפעולי

 

כך נראים הפרויקטים שהקרנות של Zeus Group נותנות להם מימון.
הקרן נותנת הלוואה ליזם כדי לבצע את הפרויקט ובתמורה הוא משלם ריבית חודשית לקרן.
כבטוחה, הקרן רושמת על הנכס שעבוד מדרגה ראשנה.
כך, במקרה והיזם לא עומד בתשלומי הריבית או בזמנים הלוואה, בכוחה של הקרן להזיז אותו, להשלים את הפרויקט בלעדיו ולמכור אותו ברווח.
והיזם יאבד גם את הרווח היזמי וגם את ההון העצמי שהשקיע בקרן.
לשמירה על תזרים העסקה, והתשלומים למשקיעים הקרן דורשת מהיזם להעמיד דמי ביטחונות נזילים בקרן ובחשבון הנכס ובנוסף יבצעו בדיקות נאותות אישיות מקיפות ליזם ולנכס. 
המשקיעים של Zeus Group נהנים מריבית קבוע ומובטחת מחד ומבטוחה איתנה מאידך.
והיזמים שלוקחים את המימון, יש קרן שמלווה אותם ויודעת לזוז מהר לעומת בנקים מקומיים.

לבחינת הזדמנות השקעה לחצו כאן והשאירו פרטים 

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

רוצים לשמוע עוד?

תשאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם